Osoby szukające mieszkania na rynku pierwotnym niemal na każdym kroku spotykają się z określeniem „standard deweloperski”. Pojawia się ono w ogłoszeniach, prospektach informacyjnych i rozmowach z działami sprzedaży. Mimo to wielu kupujących nie do końca wie, co się za nim kryje. Tymczasem to właśnie od zakresu tego standardu zależy, ile pracy i pieniędzy trzeba będzie jeszcze zainwestować, zanim do mieszkania będzie można się wprowadzić.
Spis treści
Czym jest standard deweloperski?
W praktyce rynkowej „stan deweloperski” i „standard deweloperski” bywają używane zamiennie, choć akcentują nieco inne kwestie:
Stan deweloperski odnosi się do etapu wykończenia budynku (ścian, instalacji i podłóg) w stopniu pozwalającym na przekazanie lokalu nabywcy, ale bez pełnego wykończenia wnętrz.
Standard deweloperski to z kolei konkretny zakres prac i elementów, jakie na tym etapie oferuje dany deweloper.
Zakres ten bywa bardzo różny i zależy od dewelopera. W jednym przypadku prace budowlane kończą się na surowych tynkach i wylewce, a w innym otrzymamy mieszkanie wyposażone w drzwi wewnętrzne, grzejniki i pomalowane ściany. To właśnie ta różnorodność jest najczęstszym źródłem nieporozumień wśród kupujących.
Czy istnieje jeden, oficjalny standard deweloperski?
Nie. W polskim prawie nie istnieje przepis, który definiowałby zamknięty katalog elementów wchodzących w skład standardu deweloperskiego. Niemniej, obowiązująca od 1 lipca 2022 roku Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nakłada na dewelopera obowiązek rzetelnego opisania standardu wykończenia, ale nie narzuca jego konkretnej treści.
Prawo wymaga jednak od firm przejrzystości informacyjnej, zatem każda firma deweloperska samodzielnie decyduje, co wchodzi w skład jej standardu i to ona odpowiada za zgodność stanu faktycznego z tym, co zadeklarowała.
Dla kupującego oznacza to, że „standard deweloperski” nigdy nie będzie gwarancją konkretnego zakresu prac, ale z drugiej strony powinien być zgodny z tym, co deklaruje deweloper. Zawsze należy zatem sprawdzić, co dokładnie oferuje dana inwestycja, a te informacje powinny zostać ujęte w prospekcie informacyjnym.
Gdzie szukać informacji o standardzie deweloperskim?
Skoro nie ma jednej definicji ustawowej, kluczowe stają się dokumenty, które deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy przed zawarciem transakcji:
Prospekt informacyjny – musi zawierać opis standardu wykończenia budynku, lokalu, doprowadzonych mediów oraz części wspólnych. Dzieli się na część ogólną (cała inwestycja) i indywidualną (konkretne mieszkanie).
Umowa deweloperska z załącznikiem – to właśnie załącznik opisujący użyte materiały i rozwiązania techniczne ma charakter wiążący. Jeśli deweloper odstąpi od zadeklarowanego zakresu prac, nabywca może dochodzić swoich praw (w tym reklamować niezgodność produktu z opisem lub w określonych sytuacjach odstąpić od umowy).
Wskazówka: Przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów zawsze porównaj zapisy prospektu z projektem umowy. Upewnij się, że opis standardu jest w obu miejscach spójny. Pomocą w ocenie praw nabywcy może służyć poradnik Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, dostępny na stronie uokik.gov.pl.
Co zazwyczaj obejmuje standard deweloperski?
Mimo braku rygorystycznych definicji, na rynku wykształcił się pewien bazowy zestaw elementów.
Najczęściej w standardzie znajdziesz:
Tynki na ścianach (przygotowane pod dalsze wykończenie, np. malowanie, kafelkowanie lub układanie gładzi),
Wylewki betonowe na podłogach,
Rozprowadzone instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną i (opcjonalnie) gazową,
Zamontowane gniazdka i włączniki,
Zewnętrzne drzwi wejściowe oraz okna.
Po stronie kupującego z reguły pozostają:
Okładziny podłogowe i ścienne,
Biały montaż w łazience i kuchni,
Oświetlenie i zabudowa meblowa,
Drzwi wewnętrzne.
Właśnie dlatego porównywanie ofert wyłącznie po cenie za metr kwadratowy bywa mylące. Dwa mieszkania w pozornie tej samej cenie mogą wymagać zupełnie innych nakładów finansowych na wykończenie.
Standard deweloperski w praktyce
Różnice w podejściu do standardu deweloperskiego dobrze widać na przykładzie wrocławskiego dewelopera WPBM Mój Dom, działającego na rynku nieruchomości od 1996 roku. Firma mocno rozszerza podstawowy zakres prac, oferując w swoim standardzie m.in.:
Zamontowane drzwi wewnętrzne (z możliwością wyboru koloru stolarki jeśli ta nie została jeszcze zamontowana),
Własne źródło ogrzewania (dwufunkcyjny kocioł gazowy sterowany za pomocą aplikacji),
Zamontowany osprzęt elektryczny,
Parapety wykończone gresem,
Otynkowane ściany,
Gotowe przyłącze światłowodowe (umożliwiające szybkie zawarcie umowy na dostęp do internetu oraz telewizji).
Taki rozszerzony pakiet sprawia, że czas i koszty dzielące odbiór kluczy od momentu wprowadzenia się są znacznie mniejsze.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę, pamiętaj o kilku krokach:
Poproś o szczegółowy, pisemny wykaz elementów wchodzących w skład standardu danej inwestycji. Nie poprzestawaj na ogólnym haśle w materiałach marketingowych.
Dopytaj o detale: czy w cenie są grzejniki, drzwi wewnętrzne lub gotowe przyłącza mediów? Ich brak może oznaczać ukryte koszty rzędu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Weryfikuj spójność: upewnij się, że obietnice z prospektu informacyjnego pokrywają się w 100% z projektem umowy deweloperskiej. Wszelkie rozbieżności wyjaśniaj od razu.
Standard deweloperski nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym ani jednolitym dla całego rynku nieruchomości. To, co jedna firma uznaje za podstawowy zakres wykończenia, inna traktuje jako element rozszerzony, płatny dodatkowo. Ustawa deweloperska porządkuje ten rynek poprzez obowiązek przejrzystości, a nie ujednolicenia ofert. Pamiętaj, że w ewentualnych kwestiach spornych istotne będą zapisy w umowie, a nie wyobrażenie standardu jako takiego..